契約書はもっとも重要、始めにしっかりチェックしましょう

2006/08/29

賃貸借契約書をチェック

賃貸契約書を読むイラスト

賃貸借契約書、重要事項説明書に記載されている内容はすべて重要事項ばかりであり、分からないまま契約したり、見落とし箇所があったりしても、入居後に交渉するのは大変困難です。
契約時にきちんと理解できるまで説明してもらい、納得した上で契約するようにしましょう。
不動産会社や契約によって使われる契約書が変わってくるので、何度か賃貸借契約の経験がある人でも、毎回入念にチェックしましょう。

賃貸借契約の種類

普通借家契約

通常2年ごとの契約となり、3年目以降は更新となります。更新の際、地域や契約内容によっては更新料が発生します。賃貸借契約書で確認をしましょう。

定期借家契約

期限付きの契約。通常、定められた期間内の契約のため更新ができませんが、場合によっては双方の話し合いで契約を更新できることがあります。
また、基本的には契約期間内の解約はできないので注意しましょう。

賃貸借契約書に盛込まれている主な内容

重要事項説明書について

禁止事項イラスト

重要事項説明書とは、賃貸借契約の中でも特に重要な部分を明記している重要なもので、物件概要や契約内容を詳しく記載した書類です。
不動産会社は、賃貸借契約を結ぶ前に、この重要事項説明書を入居者に交付し、説明する義務があります。
説明は、宅地建物取引主任者という有資格者が、主任者証を明示して行なわれます。説明内容に疑問があれば、必ず契約前に質問し、納得してから契約手続きをするようにしましょう。

賃料支払い時、滞納時のルールについて

賃料支払い方法、期日を確認しましょう。たいていの場合は、振り込みや自動引き落としで、翌月分を前月までに支払うケースが多いようです。振り込みの場合、振り込み手数料は借主の負担となります。
「滞納した場合、滞納金が必要」と記載されている場合があります。その際、どの程度の金額で金利計算になっているのかも確認しておくとよいでしょう。

更新、退去通達について

賃貸借契約書の更新の際、更新料が発生する場合があります(相場は賃料の1ヵ月分)。更新料がない場合でも、契約書の書き替え費用として事務手数料が発生する場合もあります。
また、借主からの退去(解約)は、通常1ヵ月前までとされているので、その際の連絡方法を確認しておきます。退去通達が1ヵ月に満たない場合は、違約金、退去月が日割りになるかなども、事前に確認しておくとよいでしょう。

特約について

特約がある場合は、契約に関して、特に重要な条項が明記されているので注意。主に、原状回復の追加事項、車庫証明取得時の費用などが記載されていますが、原状回復については特約条件があります。
もし納得できない場合には、特約内容について交渉してみましょう。

禁止事項について

ペットの飼育、楽器演奏、石油ストーブの使用、住居以外での使用、無断で長期不在すること、無断で他人と同居することなどが主な内容です。違反した場合、退去を求められることもあるので、しっかり認識してルールを守るようにしましょう。

契約時の注意点と確認しておきたいポイント

同居人の追加が可能かどうか

契約時は独身でも、入居後に結婚や出産などで同居人が増える事が予想される時は、事前に確認が必要です。なかには同居人不可という物件もあるからです。そうでなくても契約書には「同居人の変更や増加は、事前に家主に通知しなければならない」と書いてあることが多いので、しっかりと確認しておきましょう。

設備機器のチェック

エアコンや照明器具、ガスコンロ、湯沸かし器などの設備機器の設置状況も確認しておくことが重要です。
「これはあるだろう」と、自己判断で契約した後に、もし必要なものが設置されていなかったとしても、それは入居者自らが設置しなければならないことになります。契約前に必ずチェックしておきましょう。

修繕費の負担

賃貸借契約書の中ではあまり詳しく記載されていませんが、もっともトラブルになりやすいのが修繕費。備付けのガス給湯器やエアコンの故障、漏水など、普段普通に生活していてもいろいろな修膳が発生してくることが考えられます。
もちろん賃貸住宅なので、普段からできる限り大切に扱うよう心掛けることが大切ですが、もし修膳が必要になった場合、借主と大家、どちらが修繕費用を負担するのか問題になり兼ねません。そんなトラブルが起きないよう、契約の段階でしっかり確認しておきましょう。

退去時の原状回復費用の負担と敷金の返還

退去する時、自分が入居した時のように、次に入居してくる人のためにも、きれいにクリーニングされた状態の部屋に戻しておく必要があります。その原状回復費用を、大家さんと入居者がどれくらいの割合いで負担するのか、あるいは入居時の敷金の中からどれくらい賄われるものなのかを、契約の際に確認しておきましょう。
また、費用負担後の敷金は、いつどのような形で返還されるかも確認しておくとよいでしょう。